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地产:行业资金紧张趋势未改 荐3股

发布日期:2019-01-30  浏览次数: 200

    ■事件:2019年1月21日,统计局公布2018年12月房地产销售与投资数据。1-12月份,全国房地产开发投资120264亿元,同比增长9.5%,增速比1-11月份回落0.2个百分点;房地产开发企业土地购臵面积29142万平方米,同比增长14.2%,增速比1-11月份回落0.1个百分点;土地成交价款16102亿元,增长18.0%,增速相对1-11月份回落2.2个百分点;商品房销售面积171654万平方米,同比增长1.3%,增速比1-11月份回落0.1个百分点;房地产开发企业到位资金165963亿元,同比增长6.4%,增速比1-11月份回落1.2个百分点。


■销售东西升、中部东北回落;二线修复回暖、三四线回落:1-12月商品房销售面积17.17亿平米,累计同比增长1.3%,较11月收缩0.1pct,销售增速持续回落;其中东部、中部、西部、东北区域累计增速分别为-5.0%、+6.8%、+6.9%、-4.4%,较11月分别提升0.1pct、收缩1.1pct、提升0.4pct、持平。单月增速看,12月商品房销售面积增速+0.9%,较11月提升6.0pct,其中东部、中部、西部、东北区域分别回落4.1pct、提升1.5pct、提升9.5pct、回落4.6%,西部地区单月增速提升最为显著,为17.1pct。


■全年投资增速9.5%、新开工全年维持高位、施工持续走强:1-12月房地产投资额12.03万亿元,累计同比增速9.5%,较11月增速回落0.1pct;12月单月增速为8.2%,较11月单月增速回落1.1pct;投资增速虽有回落,但全年处于高位区间,高于市场预期水平。剔除土地购臵费的实际投资累计增速在6月底触至-4.86%后,受土地购臵费的回落、施工的走强,开始逐步修复,未来我们认为土地购臵费的进一步回落及施工的强表现或进一步推动实际投资的回暖。2019年全年投资增速预测上,我们认为土地购臵费增速或有加速回落趋势,建安投资增速在2019年或有正增长■销售回款为资金到位主力、但回款率持续下行:定金及预收款、个人按揭款仍然是主要到位资金来源渠道之一,若将定金及预收款、个人按揭款作为销售回款的参考指标,截止12月份到位资金情况,销售回款占到位资金比重高达47.7%,维持历史高位。但占据较大比例的销售回款资金在18年下半年开始逐步走弱,12月份销售回款总额8153亿元,同比增速-0.2%,较11月增速大幅回落6.8pct;而从销售回款/销售金额的比例计算的回款率表现看,自18年6月份,销售回款率低于60%,并持续下行,这一表现与11年6月份开始的销售回款率持续低于60%相似。我们认为,当前行业资金紧张环境尚未有显著改善,作为资金主要来源的销售回款也有疲弱之态,短期内房企做出相关行为加速资金回笼或仍是方向之一。


■投资建议:当前地产行业类似于11年末12年初,相似的小周期、相似的土地购臵费增速发力、相似的融资环境紧张、相似的土地市场逐步转冷、相似的政策底;但不一样的是,我们认为这一轮政策的松绑应该是适度调整、适度纠偏的过程,博弈不同于以往周期中的全面松开。基于适度纠偏的判断,因城施策的导向或将持续,从而使得城市间的轮动效应更为明显;城市轮动的分化也将陆续传导到微观企业层面,进而影响企业经营与业绩等。1)行业在土地、销售、融资集中度三重提升的逻辑仍适用,建议关注强融资优势的一线龙头房企如万科A、招商蛇口、保利地产(600048)等;2)关注险资积极入股的企业,如华夏幸福(600340)、金地集团(600383)等以及增速相对稳定且有高分红的企业如荣盛发展(002146)等;3)成长突出的企业在周期轮动中一般有较强的表现,建议关注新城控股、中南建设(000961)、旭辉控股(H股)、融创中国(H股)等;4)在行业由增量进入存量时代,园区类企业的开发+运营模式具备业绩水龙头+业绩安全垫的双重优势,这一类企业可关注如张江高科(600895)等;另外,物业服务类企业在未来具备一定的发展空间,可关注南都物业、碧桂园服务(H股)等■风险提示:经营风险、政策因素、经济波动风险、销售不及预期

(责任编辑: HN888)

 
 
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