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監管效力顯現7月房地產信托融資“入秋”

发布日期:2019-08-10  浏览次数: 200

原標題:監管效力顯現 7月房地產信托融資“入秋”

7月房地產類信托高歌猛進的態勢戛然而止。用益集合信托市場月度數據顯示,7月房地產類信托募集規模環比減少近兩成。在很多業內人士看來,這或將結束2018年以來的房地產信托的火爆行情。

以往,國內的房企普遍把信托公司當成銀行的替代或者“影子銀行”,通過信托公司發行信托計劃來募集資金。隨著土地市場的火熱,房地產信托也不斷升溫。

7月初,銀保監會針對部分房地產信托業務增速過快、增量過大的信托公司開展約談警示。靠信托資金拿地的中型房企受此影響較大。房地產信托也從7月開始“轉涼”。

信托規模降近兩成

7月成為房地產信托的一個階段的分水嶺,因為監管持續發力,集合信托產品發行市場“驟冷”。

5月末“23號文”叫停信托變相為不符條件的房地產項目融資輸血。到了7月初,銀保監會針對多家近期房地產信托業務增速過快、增量過大的信托公司,進行約談警示。與此同時,多家信托公司收到銀監窗口指導,要求控制地產信托業務規模。

在監管政策持續趨嚴的背景下,用益集合信托市場月度數據顯示,7月房地產類信托募集規模為584.25億元,環比減少19.63%。

自2019年以來,除2月受春節長假影響外,上半年其他各月份房地產集合信托募集規模均超過600億元,6月超過千億元,5月也達到900多億元。

7月,受“政策+窗口指導”的影響,遭遇“急剎車”的房地產集合信托資金已累及整體信托市場。不過,當月投向房地產領域信托規模佔比仍居首位,達到43%,與6月持平。

隨著規模的減少,房地產信托收益率也在下滑。用益集合信托市場月度數據顯示,7月房地產類信托收益率為8.27%,較上月下滑0.04%。在所有的信托產品中,隻有投向房地產的信托產品收益率出現下降。

屢現違規風險提升

國內房企普遍把信托公司當成銀行的替代或者“影子銀行”。通過信托公司發行信托計劃募集資金,然后投向地產開發項目,作為在無法取得銀行貸款情況下的替代品。

事實上,自2018年,在房企融資渠道受到了極大限制的情況下,房地產信托融資市場春風得意,不僅成為眾多房企的救命稻草,也成為2018年信托市場的主力軍。

據中國信托業協會數據顯示,截至今年一季度末,投向房地產的信托資金余額為2.81萬億元,佔比14.75%,較2018年四季度末上升0.56%。

值得關注的是,隨著房地產信托規模的增加,違約融資行為開始受到關注。今年以來,隨著對涉房貸款的檢查和處罰力度不斷加大,已有多家信托機構因對房地產企業違規“輸血”被罰。

5月,中融信托因開展房地產信托業務不審慎,罰款60萬元﹔4月,北方信托因為違規發放房地產自營貸款,以及利用信托資金違規發放房地產貸款,被罰80萬元。3月,粵財信托違規開展房地產信托業務等原因被罰。

對此,用益金融信托研究院分析人士認為,目前監管層對房地產信托領域的態度嚴格鮮明。之前房地產信托的投資風險系數相對較低,但隨著房地產開發的高利潤時代一去不返,房地產信托的市場風險也在逐步提升。

今年,與房地產信托相關的違約案例不斷出現。7月8日,大連友誼公告稱,沈陽星獅房地產公司2015年底向華信信托申請7億元貸款,還款方式為按項目銷售進度及計劃還款,貸款用途為沈陽友誼時代廣場項目后續開發。該筆貸款應於7月1日前償還本金9840萬元。但因資金狀況緊張,致使貸款逾期。

中型房企依賴信托融資

用益集合信托市場月度數據顯示,7月披露交易的300款房地產信托產品中,融資方為大型房企達到220款,佔比超過七成。

到底哪些房企融資依賴信托?

據同策研究院監測的7月40家典型上市房企完成融資情況顯示,信托貸款達到180.37億元,佔比20.11%,超過境內銀行貸款的128.16億元。

另據申萬宏源信息顯示,目前,融資結構中信托佔比超過30%的房企包括恆大地產、陽光城、泰禾集團、榮盛發展、京投發展等。

據東方証券分析師竺勁介紹,不同房企對於信托融資使用度的差別很大,萬科、保利等頭部房企以及有央企、國企背景的房企,對於信托資金的使用度很低,信托融資收緊對於這些房企影響有限。但是中型開發商由於有著較強的規模擴張訴求,獲取土地的動力更為強烈,面對有限的信貸資源,因此對於信托融資的使用度比較高。相比較而言,百強以外的小型房企原本就難以獲得信托融資資源,政策收緊對其沖擊也較小。

 
 
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