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棚改货币化政策并非一路通行

发布日期:2018-07-22  浏览次数: 200
棚改货币化政策并非一路通行

7月12日下午,住建部联合发改委、财政部召开工作会议谈到棚改时表示,将因地制宜推进棚改货币化安置,不搞“一刀切”。住建部明确表示,商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,更多采取新建棚改安置房的方式,开发银行、农业发展银行对棚改专项贷款不予支持。

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作为曾深刻影响三四线楼市的棚改政策,住建部这一则表态随即便引发了业界巨大关注。7月20日,恒大研究院副院长夏磊对外发布一则预判称,“当前,政策已释放出明确信号,去库存任务基本完成,棚改货币化比例将大幅降低。”夏磊进一步推断称,“2018年,如果三四线城市货币化安置比例降至40%,商品房销售面积将减少0.6亿平,销售增速降低5.8个百分点;货币化安置比例每降低5个百分点,三四线商品房销售面积增速降低1.3个百分点。”

夏磊对21世纪经济报道记者表示,以上结论是基于多年对政策的理解以及经验判断。而他的结论是,“棚改货币化即将落幕:去库存任务完成,三四线房地产将深刻改变。”那么,棚改政策变化将会使三四线楼市产生哪些变化?

微妙的棚改变化

7月20日,一则广为传播的消息称:《财富》世界500强榜单发布。值得关注的是,去年首次上榜的碧桂园表现突出,成为榜单中排名跃升得最多的第10名企业。该公司以收入335.7亿美元(人民币2269亿元)排在353位,较2017年跃升了114位。

在这则广为传播的文稿中,有句非常值得玩味的表述:“有分析认为,《财富》世界500强榜单堪称一个时代的缩影。作为全球领先房企,碧桂园的成功一方面是得益于诞生在中国经济飞速发展的伟大时代。”

作为一家主战场在三四线城市的房企,碧桂园的高度跃升或许恰好得益于棚改政策。2014年3月,中共中央、国务院印发《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》,将棚户区和城中村改造纳入国家新型城镇化发展战略中,并提出到2020年基本完成城市棚户区改造的任务。2014年4月央行推出低利率PSL支持棚改,政府可以获得足够资金进行货币化安置后,货币化安置比例迅速抬升,从2014年的9%攀升至2016年的48.5%,且棚改开工套数显著增加,从2013年的304万套到2015年的601万套。

夏磊认为,棚改货币化安置是在三四线成交冷清、库存高企的背景下提出,肩负三四线去库存的历史重任。而据恒大研究院测算,2016年-2017年,三四线通过棚改货币化去库存分别为1.4亿平和1.8亿平,占销售面积的14.8%和18%;当前商品住宅可售面积已降至2014年峰值的37.2%。

棚改货币化政策并非一路通行。21世纪经济报道记者梳理历年政策表态发现,自2014年棚改货币化安置政策提出以来,其表态就在依据市场变化发生微妙变化。2015年8月,住建部、国开行发布的《关于进一步推进棚改货币化安置的通知》提出,国家开发银行对商品住宅库存量大、消化周期长的市、县,将从严控制对新建棚改安置住房项目的贷款支持;对实行货币化安置的棚改项目,国家开发银行将加大贷款支持力度;2016年2月,国务院发布《国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》,其中对于棚改货币化的提法是,“创新棚户区改造体制机制,推动政府购买棚改服务,推广政府与社会资本合作模式,构建多元化棚改实施主体,发挥开发性金融支持作用。积极推行棚户区改造货币化安置。因地制宜确定住房保障标准,健全准入退出机制。”

 
 
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